Harga Rumah di Pinggir DKI Kini Meledak, Dulu Tanahnya Cuma Rp100.000

Jakarta, CNBC Indonesia - Lonjakan harga properti di kawasan penyangga Jakarta makin terasa tidak masuk akal jika dibandingkan dengan dua dekade lalu. Bahkan, sejumlah kawasan yang dulu dipandang sebagai "pinggiran" kini sudah menyentuh harga miliaran rupiah.

Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Hutapea menggambarkan betapa cepat dan tingginya eskalasi harga tanah serta rumah di wilayah Tangerang Raya, terutama BSD dan sekitarnya.

"Dulu harga tanah ngga ada di Rp 1 juta/m2, bahkan Rp 500 ribu ngga ada. Kisaran Rp 100 ribu daerah Tangsel (Tangerang Selatan) itu masih ada sebelum 1998, itu tanah mentah ya," ujarnya dalam Tren Properti 2025 & Market Outlook 2025 Leads Property di SCBD, Kamis (20/11/2025).

Harga rumah di BSD sebelum pembangunan tol pada 2004 pun masih sangat terjangkau.

"Sebelum tol 2004 dari BSD ke Fedex, harga rumah di BSD saat itu ngga sampai 200 juta di BSD dan dulu dia ada istilah Griya Loka, ngga ada Rp 100 juta, begitu ada pengembangan tol jadi baru ada The Green, Latinos yang harganya 3x lipat dari itu Harga 500-600 juta," jelasnya.

Menurut Martin, kondisi tersebut sangat berbeda dengan situasi sekarang. Developer yang ingin membangun township dari lahan mentah hingga kavling harus berhadapan dengan harga tanah yang sudah terlampau tinggi.

"Kalau sekarang pengembang jika ingin mengembangkan township dimulai dari lahan mentah, lalu ke lahan kavling, di Tangerang aja harganya sudah Rp 15-18 juta untuk tanah kavling," katanya.

Harga tanah di area primer sudah bergerak jauh, sementara lokasi yang sedikit menjauh masih menyimpan peluang bagi developer baru.

"Menjauh dari lokasi prime di bawah Rp 10 juta juga ada, Sawangan di bawah Rp 7 juta ada, jadi ada beberapa lokasi tertentu yang ideal bagi perintis baru developer, itu di Greater Jakarta, di bawah 3 juta masih ada karena kalau sudah downtown tembus 7 juta/m2 itu ngga relevan untuk rumah 500 juta," tuturnya.

Bahkan, di Jakarta sendiri harga tanah residensial telah menembus level yang sulit dijangkau generasi muda. Kenaikan harga tanah dan rumah yang terus konsisten ini membuat kepemilikan hunian pertama menjadi semakin berat, sementara kebutuhan akan rumah terus meningkat.

"Harga tanah Jakarta udah dobel digit, pondok indah 40 jutaan, Menteng 100 jutaan," ujar Martin.